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리모델링, 역사와 미래를 이어주는 선진기술

1.주택건설시장의 총체적 변화

[하우징헤럴드] 현재 우리나라 주거건축물은 약 47%가 30년 이상된 노후건축물이다. 그리고 주택건설시장의 중요한 변화 중 하나는 저출산으로 인한 급격한 인구감소와 신도시 중심으로의 빠른 인구 이동, 건설인력 부족, 높아지는 건설자재값 인상, 폭팔적인 금리인상 등으로 어려움을 겪고 있다. 안으로는 삶의 질을 떨어트리는 허술한 실내환경과 밖으로는 주차난 때문에 불편함이 점점 가중되고 있다.

그럼에도 불구하고 재건축의 출발 기준이 되는 건축물의 안전진단 D등급을 받기에는 사용연수가 너무 짧아 재건축 판정을 받기가 쉽지 않다. 때문에 리모델링을 통해 준공 후 100년 이상을 살아가는 선진국처럼 우리나라도 리모델링이 필요한 건축물이 폭발적으로 빠르게 늘어나고 있다.

현재 국내 리모델링 시장의 규모는 전체 건설시장에서 아직은 미미해 보이지만 벌써 조합설립이 되어있는 곳이 140여곳이다. 전국의 각 지역마다 리모델링 주택조합연합회가 구축되고 있으며, 이들이 다시 모여서 (전국)리모델링연합회가 발족되어 리모델링 관련 협회와 함께 리모델링주택조합 설립을 추진위원회 단계에서부터 전문가를 통해 적극 도와주고 있다. 조만간 폭팔적으로 늘어날 것으로 판단된다.

뿐만 아니라 리모델링의 활성화를 도모하기 위해‘공동주택 리모델링 특별법’을 진행하고 있으며, 리모델링의 근거 법률인 주택법 개정에도 국회 여·야를 불문하고 의원 발의를 통해 적극적으로 대응하고 있는 것 또한 고무적으로 볼 수 있다.

이러한 예견을 하는 것은 급격한 인구변화로 사회도, 산업도 빠르게 변하는 과정에서 문화도, 교육도, 생활양식에서 식생활까지 모든 것이 빠르게 변하는 것을 우리 모두 인지하고 있기 때문이다.

결국 자본, 인력, 자원이 턱없이 부족한 우리의 건축환경은 선진국처럼 리모델링 환경으로 빠르게 변할 것으로 전망된다.

주지하다시피 공동주택 리모델링사업은 서울을 필두로 수도권역에서 지방 대도시지역으로 확산되고 있다. 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시, 창원특례시, 용인시 등이‘공동주택 리모델링 기본계획’을 수립하고 있는 것 또한 시대적 주택환경변화를 느끼게 해주는 단적인 대목이다.  

이를 위해 건축문화도 결국 선진 건축기술이 도입되면서 우리의 환경에 맞추어 변하며 발전될 것이다. 다만 빠르게 변화하고 있는 건설환경 과정에서 건축환경, 기후, 에너지, 질병 등 복잡하고 다양한 문제들을 해결하기 위한 폭넓은 접근이 필요하다. 

공동주택 등 건축물이 수많은 가전사용 등 편리성만을 추구하다 보니 불필요한 에너지 사용량이 크게 늘면서 지구온난화를 일으키는 주범인 탄소배출을 기하급수적으로 늘이는 주된 요인이 되어있는 것 또한 부인할 수 없는 사실이다. 

예를 들어 우리의 조리문화가 밖에서 실내로 바뀌면서 편리성은 도모 되었지만, 반대로 환기가 제대로 되지 않아 이산화탄소(CO2)의 증가와 초미세먼지(pm2.5㎕/㎥)등 극도로 나빠진 실내공기를 마시면서 혈액에 염증 등이 유발되어 각종 질병을 일으키고 있다. 

조리하는 주부가 폐암에 걸리는 일들이 많이 늘어나고‘새집증후군’인 아토피 등으로 가족들의 건강을 해치는 주범이 되기도 한다.

그래서 리모델링 건축기술은 재건축보다 준공 후 30년이 아니라 선진국처럼 100년이 넘게 살아갈 수 있도록 더 안전하고, 깨끗하고, 건강하게 지어져야 하기 때문에 차별화된 기술력이 없이는 할 수 없는 것이다, 

부수고 새로 신축하는 기존의 전통적 건축기술보다 더 선진화된 높은 기술력(친환경 녹색기술, 탄소보강기술, 내진설계기술, 탄소 중립을 위한 에너지 절약기술, 4차 산업시대에 맞는 AI 인공기술인 ICT:정보통신기술과 IOT:사물인터넷기술 등)들이 요구되기 때문에 리모델링의 시공 경험이 무엇보다 중요하다.

이에 따라 추진단계에서부터 기존 재건축 방식과는 다른 차별화된 소통방식, 설계기술, 금융기법, 세무행정, 시공기술, 정책지원 등 건설산업 전반에 거쳐 사업의 시작단계에서 청산과정까지 총체적 선진기술의 변화가 요구되고, 전문가의 지원이 필요한 사업이다.

2.리모델링 전문관리사(RMP)의 역활과 필요성

인구는 급속히 줄어드는데 사회는 빠르게 발달하면서 환경변화에 따라 주택에 대한 Needs가‘소유’에서‘거주’로 변하고 있으며, 삶의 질에 대한 관심이 커지면서 리모델링에 대한 질적 수준이 높아지고 있다.

이렇듯 리모델링은 선진화된 건축기술을 다루는 일이기 때문에 남이 하니까 나도 할 수 있다고 달려드는 부적격업체, 기술력 없는 건설(시공)사를 가려내는 일에서부터, 추진위 단계에서 청산절차 단계까지 재건축 기술만으로 해결할 수 없는 문제로‘리모델링 전문관리사’가 절대 필요한 때이다.

법률적, 사회적 환경변화에 따라 재건축 주택사업을 해야할 때와 리모델링 주택사업을 해야만 할 때가 있기 때문에 두 사업간 선택적 판단기준에 따라 전문화된 관리 능력이 배양돼야 한다.

리모델링을 하고자 하는 도시는 그 도시만의 역사, 자연환경, 도시환경, 건축정신, 예술 등이 반영되어 있기 때문에 도시의 실체와 정체성이 보존되는 도시를 만들기 위해서는 도시의 유산을 가시화하고 역사의 흔적들을 보존하고 재생하는 방식으로 개발이 이루어져야 한다. 

건축물뿐만 아니라 거주민도 유산이며, 지금의 유산들은 새로운 변화와 요구에 의해 소멸될 위기에 처해 있으며, 도시의 발전과 확장을 주도했던 공동주택들은 개발논리에 밀려 그 가치를 평가받지 못한 채 빠르게 사라지고 있어 리모델링을 통해 보존방안이 요구된다.

우리 사회는 인구저감과 함께 독신성향이 높아지면서 1인가족이 급속히 늘면서 지금까지와는 다른 다양한 가구형태가 나타나고 있다. 인구는 줄어드는데 가구수는 부족한 상황이 도래하고 있는 중이다. 따라서 등기는 변하지 않으면서 세대가 분할되는 리모델링이 더욱 필요하게 될 것이다.

지금 시대는 ‘에너지 제로하우스’를 지향하는 시대에 살고 있다.

리모델링사업은 사업타당성 검토, 리모델링 생태건축, 스마트건축 설계기술, 법규완화, 조세·금융지원, 탄소절약을 통한 금융·세제지원, 기타 부가가치 향상 등 관리 측면의 전반적인 BIM 전략을 구사하는 것이 매우 중요하다.

자원도 없는 나라에서 정권이 바뀔 때마다 난개발까지 감수하며, 신도시를 계획하고, 몇 백만호의 주택공급을 공약하지만, 30년이면 부수고 새로 지어대면 미래 우리의 건축물은 역사성도 없고, 돈과 자원이 없어 더 이상 고치지도 못하고, 팔지도 못하고, 사지도 않는 불량건축물로 가득한 나라가 되지 않을까 걱정이 되곤 한다.

신도시가 생길 때 마다 주변 구도심의 인구들이 빠르게 빠져나가 구도심의 상권이 붕괴된 썰렁한 구도시를 우리는 자주 봐오고 있다. 1개의 신도시를 만들어서 경제를 활성화시키는 것보다 그로 인해 신도시 주변 여러 구도심의 기능이 상실함으로서 오는 사회·경제적 피해가 더 클 것으로 판단되며, 이는 국가적으로도 엄청난 재난이 아닐 수 없다.

따라서 무조건 신도시만 많이 만들어서 구도심의 기능을 잃어버리게 하는 것보다 노후된 건축물 중 더 이상 리모델링이 불가능한 건축물은 재건축으로 추진하고, 리모델링이 가능한 노후건축물은 리모델링을 통해 구도심의 지역특성과 역사적 가치를 살리며, 문화와 경제를 활성화시킬 수 있는 개선안을 리모델링 기본계획 등을 통해 찾아야 할 것이다.

리모델링은 신축보다 더 견고하고 더 튼튼하고, 더 안전하게 건축해 외국처럼 그 수명이 100년 이상이 가도록 하는 사업이다. 때문에 높은 기술력이 뒷받침돼야만 할 수 있는 건축기술이고, 우리의 삶까지도 새것으로 옛것을 지키는 일이며, 과거와 미래를 하나로 이어주는 역사와 경제적 가치까지도 높여주는 매우 값비싼 보물을 만드는 길이다.

김학겸 회장 / 한국리모델링협회

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